Prima pagina

Articole Coldwell Banker

Cum sa cumperi o locuinta executata silit

Articol scris in 2 august 2013

Articol Coldwell Banker Affiliates of Romania Cum sa cumperi o locuinta executata silit

De ce ar trebui sa luati in calcul si achizitionarea unei locuinte executate silit? Ce presupune o astfel de achizitie, care sunt avantajele dar si riscurile implicate si cum va poate ajuta un consultant imobiliar?

Executarile silite au ajuns in ultimii doi ani sa fie amplu mediatizate, pe fondul unei explozii a creditelor neperformante si, mai ales, a dorintei institutiilor finantatoare de a isi curata portofoliile de credite acordate pentru achizitia unei locuinte, credite ale caror rate nu mai puteau fi platite de catre cei care si-au cumparat in trecut o casa prin credit. Astfel se face ca, in acest moment, se afla in executare silita mii de proprietati rezidentiale, dupa o perioada la inceputul crizei economice in care institutiile finantatoare au fost reticente in a promova astfel de proprietati, bancile punandu-si intre timp la punct diferite proceduri pentru astfel de cazuri.

Cu toate acestea, segmentul de executari silite nu atrage inca un numar ridicat de cumparatori, comparativ cu piata achizitiilor de locuinte direct de la proprietar. Acest fapt poate fi explicat printr-o cunoastere slaba a ce presupune achizitia unei locuinte executate silit si printr-o oarecare temere legata de eventualele neplaceri care pot aparea pentru cumparator – de la starea locuintei achizitionate pana la eventuale dificultati in evacuarea vechiului proprietar. Acestea se numara de altfel si printre principalele riscuri la care se gandeste un potential cumparator, insa trebuie sa stiti ca daca doriti sa achizitionati o locuinta aflata in executare, sau doar sa aflati mai multe informatii privind acest segment piata, un consultant specializat al Coldwell Banker va poate asista pe durata intregii proceduri, fara niciun comision sau cost pentru dumnevoastra!

Cum identificati o locuinta executata silit?

In primul rand, daca doriti sa achizitionati o locuinta executata silit, trebuie sa alocati o perioada mai mare din timpul dumnevoastra pentru identificarea acestor proprietati, comparativ cu o achizitie direct de la proprietar. Anunturile de executare si de organizare a unei licitatii pot fi aflate de la executorii autorizati si sunt uneori publicate in presa.

Pe de alta parte, cele mai multe institutii finantatoare si-au creat platforme online proprii unde publica listele cu proprietatile pe care le executa silit. Desigur, aceasta ultima modalitate prezinta ca dezavantaj faptul ca va trebui sa comparati in timp real (de la momentul publicarii anuntului la momentul organizarii licitatiei) ofertele mai multor banci pentru a identifica locuinte similare conform cerintelor dumnevoastra – de la zona la suprafata. O varianta mult mai simpla ar fi sa consultanti Registrul Electronic de Publicitate a Vanzarii Bunurilor Supuse Executarii Silite, acesta fiind site-ul oficial al Uniunii Nationale a Executorilor Judecatoresti unde se publica toate anunturile de licitatii.

De asemenea, un consultant Coldwell Banker specializat pe acest domeniu, va poate ajuta in identificarea unei proprietati aflata in executare silita si care sa implineasca cerintele dumnevoastra. Coldwell Banker Affiliates of Romania lucreaza cu cele mai mari institutii finantatoare din Romania si va poate oferi consiliere in identificarea celui mai bun caz conform dorintelor dumnevoastra. Coldwell Banker are o divizie numita Real Estate Owned Management care administreaza proprietati executate silit de catre institutiile finantatoare si astfel, aportul pe care un consultant il poate aduce pentru dumnevoastra va fi unul foarte important – veti putea evita eventualele neplaceri pe care le puteti avea cu vechiul proprietar sau cu starea locuintei. De ce ar trebui sa fiti interesat de o proprietate executata silit?

Cel mai mare avantaj pe care il prezinta o locuinta executa silit este legat de pret. Prima licitatie se efectueaza la un pret de evaluare stabilit de catre un evaluator autorizat ANERVAR, acest pret putand fi, in unele cazuri, mai ridicat decat pretul unei locuinte similara care se afla la vanzare direct de la proprietar.

Daca proprietatea nu este adjudecata la prima licitate, se organizeaza o a doua licitatea in care pretul de pornire este cu 25% mai mic. O a doua licitatie poate aduce o noua scadere de pret, in functie de pretul de evaluare stabilit, potentialul cumparator putand obtine astfel o reducere semnificativa, cu mult peste 25%, comparativ cu achizitionarea unei locuinte de pe piata libera. Tinand cont si de caracteristicile diferitelor proprietati executate silit si de amplasarea acestora, cumpararea unei astfel de proprietati poate reprezenta o oportunitate semnificativa, deschizandu-va practic accesul la o proprietate mai spatioasa sau mai bine amplasata, o proprietate pe care altfel, in mod obisnuit, nu ati putea sa o achitionati.

Spre exemplu, o locuinta amplasata central in Bucuresti, al carei pret ar fi de 90.000 de euro, poate fi achizitionata cu 60.000 de euro, eventualele cheltuieli de renovare ale locuintei fiind oricum mai mici comparativ cu diferenta de pret pe care ar trebui sa o platiti daca achizitionati locuinta direct de la proprietar. Aceasta economie pe care o veti realiza prezinta si avantajul de a transforma achizitia dumnevoastra intr-o investitie. Daca respectivul apartament se poate inchiria cu 400 de euro pe luna, ar rezulta o chirie anuala de 4000 de euro – scazand impozitul si eventuale cheltuieli neprevazute – ceea ce ar face ca randamentul anual, in euro, sa fie de 5,33%, superior dobanzilor bancare. Avantajele cumpararii unei locuinte executate silit sunt astfel evidente, fie ca vorbim de o achizitie in scop de locuire sau in scop investitional.

Ce riscuri si dezavantaje implica achizitionarea unei locuinte executate silit?

Principalele riscuri la care se gandeste un cumparator cand ia in calcul achizitionarea unei locuinte executate silit tin de starea respectivei locuinte si de eventualele dificultati pe care le poate intampina in evacuarea vechiului proprietar. Desi intrarea in executare silita nu reprezinta nicidecum un factor pozitiv din punct de vedere social, trebuie admis totusi faptul ca astfel de situatii sunt prezente in statele occidentale si SUA de zeci de ani, sentimentul fata de achizitionarea unei proprietati executate silit nemaifiind unul negativ de o perioada indelungata de timp.

Legat de principalele doua temeri ale potentialilor cumparatori ai unei proprietati executate, consultantii Coldwell Banker afirma ca sub 1% din cazuri in care au fost implicati pot fi numite ‚cazuri dificile’ – adica vechi proprietari care sa intarzie evacuarea sau sa aduca daune proprietatii. Practic, prin alegerea unui consultant specializat, puteti evita riscul unor neplaceri de acest fel.

De regula, vechiul proprietar intelege situatia in care se afla – procedura de executare silita dureaza minimum un an, incluzand aici si perioada de neplata a ratelor – solicitand, cel mult, o pasuire de cateva saptamani pentru a se muta intr-o noua locuinta. De regula, consultantii Coldwell Banker au fost implicati in tranzactii in care proprietatile erau deja evacuate in momentu adjudecarii licitatiei de executare. Legat de eventualele daune pe care le poate lasa inainte de mutare, cazurile sunt de asemenea foarte rare, costurile unor eventuale renovari fiind oricum mai reduse decat cele aduse de pretul scazut al unei locuinte executate silit.

In plus, un consultant Coldwell Banker poate fi de ajutor si in cazul altor aspecte legate de cumpararea unei locuinte executate silit. Unul dintre dezavantajele unei astfel de achizitii tine de faptul ca potentialul cumparator nu poate viziona locuinta inainte de a o adjudeca in cadrul licitatiei. Alegerea unui consultant poate sa va fie de folos in aceasta situatie: consultantul Coldwell Banker va poate arata imobilul in care se afla proprietatea si o locuinta similara cu cea executata – compania are 15 sucursale in Bucuresti si alte 30 in tara (lista completa mai jos), avand la vanzare un portofoliu de peste 10.000 de proprietati rezidentiale, cel mai mare de pe piata. De asemenea, consultantul specializat va poate informa privind situatia financiara a proprietatii, mai exact, privind eventualele restante inregistrate la intretinere sau despre situatia contractelor cu furnizorii de utilitati.

Cum puteti participa la o executare silita

Dupa ce ati identificat o proprietate a carei licitatie de executare silita urmeaza sa aiba loc, trebuie sa va prezentati la locul si la data mentionate in anuntul de organizare a licitatiei unde va trebui sa depuneti o garantie de 10% din pretul de pornire al licitatiei, inainte de inceperea licitatiei. Aceasta suma o veti primi inapoi daca nu veti achizitiona locuinta la finalul licitatiei.

Oferta dumnevoastra pentru respectiva proprietate trebuie facuta in scris inainte de inceperea licitatiei. Daca nicio oferta nu intruneste pretul de evaluare se va realiza o a doua licitatiei care va porni de la un pret cu 25% mai mic. Daca unul dintre participantii la licitatia de executare adjudeca proprietatea, se intocmeste un proces verbal care consemneaza parcursul licitatiei iar executorul judecatoresc comunica vechiului proprietar ca locuinta a fost adjudecata in cadrul unei proceduri de licitatie.

Debitorul (vechiul proprietar) are un termen de 15 zile pentru a contesta licitatia in instanta insa nu trebuie sa aveti temeri ridicate fata de acest aspect tinand cont de faptul ca astfel de cazuri sunt extrem de rare. Dupa acest termen, daca nu a fost introdusa nicio contestatie, cumparatorul primeste un act de adjudecare si are un termen de inca 15 zile pentru a achita locuinta, urmand ca in acel moment sa i se intocmeasca un act de adjudecare care are rol si de act de proprietate. Daca nu doriti sa participati in persoana la toate aceste etape puteti sa desemnati un consultant Coldwell Banker care va actiona in numele dumnevoastra.

Tinand cont de termenul relativ redus pentru plata efectiva a locuintei adjudecate – dar si de faptul ca o banca nu va putea realiza evaluarea imobilului in unele cazuri in care debitorul nu a eliberat proprietatea – este recomandat sa nu va bazati pe o finantare bancara (inclusiv un credit prin programul Prima Casa) insa finantarea unei achizitii de acest tip nu este imposibila. Si in acest caz un consultant Coldwell Banker va poate ajuta, tinand cont de parteneriatele pe care compania le are cu institutii finantatoare dar si de faptul ca divizia REO Management administreaza locuinte preluate de catre banci.

In ceea ce priveste eventualele costuri pe care trebuie sa le aveti in vedere cand analizati achizitionarea unei locuinte executate silit, trebuie sa luati in calcul plata impozitului de transfer al proprietatii– practic, impozitul vanzatorului – in valoare de 2%, plata impozitului de 3% daca doriti sa revindeti locuinta si eventuale cheltuieli de renovare, sume care, adunate, sunt mai mici decat reducerea pe care o puteti obtine la pretul de achizitie.

Achizitionarea unei proprietati care se afla in procesul de executare silita prezinta, ca orice alta decizie importanta in viata, atat avantaje cat si eventuale dezavantaje. Insa, cu o documentare buna si o consiliere pe masura puteti lua una dintre cele mai bune decizii!

Nume:Email:


Comenteaza

Comentariile vor fi publicate doar dupa moderarea acestora de catre autorul articolului. Nu vor fi publicate comentariile care contin injurii, un limbaj licentios, instigare la incalcarea legii, la violenta sau la ura, precum si acuzatii fara acoperire. De aseme- nea, pentru o mai buna comunicare, va rugam sa oferiti o adresa de mail valida. Va multumim!

Articole recente

Cat mai costa o locuinta in Europa

4 septembrie 2014

Piata rezidentiala a aratat in 2014 semne de insanatosire in majoritatea pietelor regionale din Europa. Preturile s-au stabilizat la un nivel similar cu cel inregistrat in prima jumatate a lui 2013, numarul de tranzactii a crescut iar dezvoltatorii au finalizat un numar mai ridicat de locuinte.

» mai departe

Flota de masini

Flota de masini

Flota contractata de Coldwell Banker Affiliates of Romania este compusa integral din vehicule Chrysler PT Cruiser.

Modelul a primit premiul de Masina Anului in America de Nord chiar la debutul sau pe piata auto, in 2001.

» mai departe

Mii de proprietati

Mii de proprietati

Reteaua Coldwell Banker Affiliates of Romania detine cel mai mare portofoliu de locuinte vechi si planuieste o extindere puternica si in ceea ce priveste locuintele noi.
Criza nu ne-a daramat, ci ne-a facut mai puternici. Avem in portofoliu un numar de 4 832 de proprietati din segmentul rezidential vechi si cateva mii din segmentul nou.

Contact sediul central

Coldwell Banker Headquarters

Coldwell Banker Affiliates of Romania S.R.L.

Date fiscale: RO19307112, J40/8716/16.07.2015

Cont: RO68BREL0002000941290101, Libra Bank

Str. Alexandru Serbanescu, nr. 87, Hotel Phoenicia, mezanin, Sala Ambasador, Sector 1, Bucuresti

Tel: 021 200 39 39
Fax: 021 200 39 37

office.cbar@coldwell-banker.ro


Detalii agentii





© 2007-2010 Coldwell Banker Affiliates of Romania. Coldwell Banker, Coldwell Banker Commercial, Coldwell Banker Previews International and the logos are pending or registered trademarks licensed to Coldwell Banker Affiliates of Romania. Each Office is Independently Owned and Operated.

Lorem ipsum.